전세사기 예방 최소 방지턱 전세금 반환보증보험

깡통전세 등 전세사기 예방을 위한 전세금 반환보증보험이 있습니다. 하지만 사회 초년생인 청년들에게 당장 작은 돈도 아쉬워 가입을 망설이게 됩니다. 서울시에서 청년들을 위해 보험금을 지원합니다. 전세보증금 반환보증 보증료 지원 사업과 이 사업에 신청하지 않더라도 알아야 할 전세보증금 보험에 대해 안내합니다.

 

전세보증금 반환보증 가입 체크리스트

아무리 조심하고 공부해도 사기에 당한다지만, 치밀해지는 전세사기 수법은 혀를 내두를 정도입니다. 신탁 등기가 이루어져 몰랐던 담보 대출이 있는 경우, 전입신고 당일 소유권을 이전하는 등 빈틈을 노립니다.

 

특히, 20~30대 청년층이 피해가 가장 크다고 하는데요. 전세보증금 반환보증보험 가입 조건을 살펴보며 사기 예방 방법도 알아보겠습니다. 서울시에서는 지원 사업의 보증 기관으로 HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI서울보증을 안내하고 있습니다.

 

1. 보증 조건

1) 대항력과 우선변제권 확보

전월세 계약 기초 상식 101의 1번입니다. 해당 주택 거주+전입신고+확정일자 받기입니다.

전입신고 후 다음 날 대항력이 발생한다는 허점을 노려 세입자의 전입신고 당일 소유권을 이전하는 사기 방법도 유명한데요.

예방 방법으로는

 

- 당일까지도 등기부등본을 확인할 것

- 임대차계약서에 특약조건 추가하기

예) 전입신고일까지 등기부 등본 유지 및 추가 근저당권 설정 금지 등

 

- 전입신고 미리 하기: 전입되어 있는 세대가 없는 경우 계약일과 잔금 지금 전 전입신고가 가능합니다.

- 전세 계약, 잔금 입금 오후 6시 이후에 하기

소유권 이전, 근저당권 설정 등 등기 신청은 오후 6시까지만 가능합니다. 6시 이후 등기부등본에 변동된 내용이 없는지 확인 후 입금합니다.

 

이렇게까지 해야 하나 싶지만, 가장 확실하고 간단한 예방 방법입니다.

 

2) 선순위 채권이 주택 가격의 60% 이내일 것(등기부 등본 을구)

- 선순위 채권: 근저당권 등. 확정일자를 늦게 받는 경우 국세나 지방세 등도 선순위 채권에 해당될 수 있습니다. 하루라도 빨리 확정일자를 받는 것이 우선순위를 지키는 방법입니다.

 

- 낮은 선순위 채권 비율 조건 때문에 보험 가입이 거절되기도 하는데요.

보험에 가입하지 않더라도 전세보증금과 선순위 채권의 합이 주택 가격 이내여야 경매에 넘어가도 보증금을 확보할 수 있기 때문에 꼭 확인해야 하는 부분입니다.

 

3) 등기부등본 확인

- 계약 전에도, 입주 당일에도, 입주 후에도, 며칠 뒤에도, 한 달 뒤에도 주기적으로 확인하는 것이 좋습니다.

 

- 을구만 확인하는 것이 아니라 갑구도 중요

앞서 말한 신탁등기를 확인할 수 있는 부분입니다. 소유권 이전 항목에 신탁회사가 있는지 확인해야 합니다. 신탁등기의 경우 신탁원부까지 확인하는 것이 확실합니다.

 

경매신청, 압류, 가압류 등 권리침해 사항도 갑구에서 확인할 수 있습니다.

 

4) 전입세대열람내역서 확인

전입신고일자만 확인하다 미처 확인하지 못하는 분들도 계신데요. 아직 이전 세입자가 이전되어 있지 않거나, 집주인이 전입되어 있는 경우도 있습니다. 보험 가입뿐 아니라 대항력과 직결되는 부분이기 때문에 다른 전입 내역은 없는지 미리 확인해야 합니다.

 

5) 단독, 다중, 다가구 주택의 경우 추가 확인

- 건축물대장 상 위반건축물인지 확인하기

- 선순위채권과 타 세입자들의 선순위 보증금액의 합이 주택 가격의 80% 이내 일 것

비율 때문에 보험에 가입하지 못하더라도 보증금 확보를 위해 확인해야 합니다.

2. 보증료

보증료는 보증 기관별 보증금액과 주택 유형, 부채비율 등에 따라 달라집니다. 서울시의 지원대상이 전월세 보증금 2억 이하이기 때문에 이에 맞춰 안내하겠습니다.

 

1) HUG(주택도시보증공사)

- 9천만 원 이하: 연 0.115% ~ 0.154%

- 9천만 원 초과 ~ 2억 원 이하: 연 0.122% ~ 0.154

 

- 2022년 6월 30일까지 보증 신청하는 경우 보증률 40% 인하 혜택을 볼 수 있습니다.(전세보증금 2억 이하)

- 신청인(배우자 포함) 연 소득 4천만 원 이하는 40%, 여기에 청년 또는 신혼부부에게는 10%가 더해져 50% 할인이 적용됩니다.

 

모의계산: 보증금액 2억 원, 보증료율 0.0575% 적용 연 115,000원

 

2) HF(한국주택금융공사)

- 기본: 연 0.04%

- 우대: 연 0.02% (다자녀, 신혼부부, 저소득자 등)

 

모의계산: 보증금액 2억 원, 보증료율 0.04% 적용 연 80,000원(아파트, 부채 80% 이하)

 

반응형

 

3) SGI서울보증

- 아파트: 연 0.192%

- 기타 주택: 연 0.218%

 

모의계산: 보증금액 2억 원, 보증료율 0.192% 적용 연 384,000원(아파트)

 

보증료율이 낮은 곳이 가장 좋지만 가입 조건이 더 까다롭기도 합니다. 세부 조건을 살펴보고 가장 유리한 곳을 선택하시길 바랍니다.

3. 신청 기간

1) 보증보험 가입 기간

임대차 기간 1년 이상, 임대 기간 1/2 경과 전 또는 10개월 경과 전 등 기간에 제한이 있지만 임대 기간 중에도 가입할 수 있습니다.

 

2) 서울시 사업 신청 기간: 7월 1일 ~ 7월 31일

 

서울시 전세보증금 반환보증 사업의 경우 보증 상품 가입 및 보증료 납부 완료자만 지원받을 수 있습니다. 보증보험은 신청 후 약 2~3주가 걸리기 때문에 미리 신청하는 것이 가장 좋습니다. 게다가 6월에 가입 신청하는 경우 할인 혜택도 있기 때문에 사업에 신청하지 않더라도 이번 기회에 가입하여 소중한 보증금을 지켜내시기 바랍니다.